• Sur les fonds propres de l’acquéreur

• Par prêt partiel ou total proposé par le Vendeur

• Par prêt partiel ou total négocié par l’acquéreur avec un ou plusieurs organismes de financement

• Par vente d’un bien appartenant à l’acquéreur

Les Garanties acceptées par les Prêteurs :

• Le nantissement d’un portefeuille de valeurs mobilières

• Le cautionnement mutuel

• L’hypothèque

Les Assurances proposées par les Prêteurs :

• Assurance Emprunteur

• Convention AREAS pour les personnes présentant un risque aggravé de santé

Précautions

• Quel que soit le montage financier choisi par l’acquéreur, il est indispensable de le faire spécifier dans le contrat de réservation, en précisant les montants, les conditions de prêt, les organismes financiers s’il y a lieu et surtout en indiquant que :  
  • si un prêt devait être refusé après la signature du contrat de réservation, celui-ci serait annulé de fait et le dépôt de garantie serait restitué sans frais  
  • si la vente du bien servant à financer l’achat de l’appartement n’est pas réalisée, le contrat de réservation est annulé sans frais

Celui traitant de l'investissement locatif :

• Pour les investisseurs locatifs, le Vendeur propose souvent à l'investisseur, de prendre en charge une partie des " intérêts intercalaires " : intérêts du prêt servant à financer l'investissement pendant la durée de la construction , en échange d'un mandat de gestion du bien pendant la période d'immobilisation du bien ( durée de l'avantage fiscal ) à la revente

• Ces propositions nécessitent la rédaction de deux annexes au contrat de réservation :  
  • Avenant intérêts intercalaires  
  • Avenant mandat de gestion

Celui traitant de la modification des lots :

• Le contrat V.E.F.A. est par nature le contrat qui vous permet d’aménager les plans et les prestations des lots à vos besoins

• Les Vendeurs sont réticents aux changements car ils préfèrent l’uniformité qui améliore les marges et simplifie la gestion

• Vous devez donc prévoir de négocier un avenant définissant les possibilités qui vous sont données de modifier les plans, les prestations et les matériaux installés

Celui traitant de la rédaction du contrat de vente et des conditions de la vente :

• Le projet d'acte de vente rédigé par le Notaire du Vendeur, ne présentera pas le plus souvent certaines clauses telles que :  
  • Le planning des appels de fonds, pour que vous puissiez prévoir votre trésorerie  
  • Les pénalités de retard de livraison  
  • Les retenues de paiement pour les non-conformités à la livraison  
  • ...  

  il faut donc négocier un avenant comprenant ces clauses.

Celui traitant de "l'information de l'Acheteur" pendant toute la construction :

• En général, l'Acheteur reçoit des nouvelles concernant son bien, de la part du Vendeur , lorsque celui-ci est intéressé par :  
  • La détermination de la date de signature de l'acte de vente chez le Notaire  
  • Le paiement des appels de fonds en fonction de l'avancement des travaux de la construction  
  • La convocation pour la livraison des lots

• Cela est un peu succinct, il convient donc de négocier un avenant comportant les "Informations obligatoires" que le Vendeur doit vous communiquer dés leurs connaissances, à partir de la signature du contrat de réservation,

Si l’acquéreur négocie et obtient du Vendeur des conditions particulières, celles-ci doivent être enregistrées dans un ou plusieurs avenants au contrat de réservation

Contenu du contrat de réservation :

Les"références" des lois, articles de lois et décrets d’application du Code de la Construction et de l’Habitation :

• Loi n°67-3 du 03/01/1967 modifiée (articles L261-1 à 22),

• Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-1 à 7) " Ventes d'immeuble à construire - Section 1 Dispositions Générales

• Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-8 à 10) " Ventes d'immeuble à construire - Section 2 Réceptions et Garanties

• Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-11 à 16) " Ventes d'immeuble à construire - Section 3 Dispositions Particulières

• Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-17 à 24-1) " Ventes d'immeuble à construire - Section 4 Garanties d'achèvement et de remboursement,

• Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-25 à 33) " Ventes d'immeuble à construire - Section 5 Contrat Préliminaire,

Les " règles" régissant « le contrat de vente en l’état futur d’achèvement » :

• La formation du prix de vente du bien et de son évolution dans le temps ( ferme et définitif ou révisable, indice de révision, frais annexes à la vente )

• Le tableau des appels de fonds aux étapes d'avancement de la construction et le type de garantie ( intrinsèque ou extrinsèque )

• Les identifications du Vendeur et de l’Acquéreur, les références de l’opération immobilière, les caractéristiques du bien immobilier considéré avec un plan descriptif des lots

• Après avoir fait le tour des projets de construction du secteur qui a retenu votre attention, votre choix s’est arrêté sur un programme.

• Vous devez avant de signer un contrat de réservation des lots que vous désirez acquérir, vous renseignez sur le Vendeur ( taille de l’entreprise, surface financière, entrepreneur individuel, …), prendre connaissances des caractéristiques techniques de la construction, valider votre opération financière avec votre prêteur, réfléchir aux modifications de plans que vous ferez, …

• Néanmoins, vous ne voulez pas que les lots que vous souhaitez acheter, soient vendus durant le temps nécessaire à vos investigations.

• Vous pouvez demander au Vendeur une option sur la réservation des lots qui vous intéressent pour une durée de n jours.

• Un engagement écrit est préférable, car l’engagement oral n’a de valeur que pour celui qui le reçoit. Et n’oubliez pas de demander au Vendeur un exemplaire vierge d’un contrat de réservation proposé par sa société, ainsi que la notice technique descriptive des travaux du programme.