Articles extraits du site www.legifrance.gouv.fr, versions consolidées au 19 Novembre 2021 pour le Décret 67-223 du 17 mars 1967 et  pour la Loi 65-557 du 10 juillet 1965

Article 43 du Décret 67-223 du 17 mars 1967 :

• Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois.

• Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.

• Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté.

• La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation.

Article 14-1 de la Loi : Appels de fonds des charges du budget

Les textes en rouge sont ajoutés le 01 Janvier 2023

• I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

• L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

• Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

• La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

• II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Article 19-2 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965 : Appel de fonds impayés sur budget prévisionnel de l'année

Les textes en rouge sont ajoutés et les textes barrés sont supprimés le 01 Janvier 2023

• A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

• Le président du tribunal judiciaire statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

• Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

• Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

• Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.

Conséquences :

• Les articles 43 et 14-1 cités ci-dessus créent une difficulté :  
  • - L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.  
  • - Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.

• De cette difficulté, il ressort que :  
  • Pour respecter ces deux clauses et ainsi pouvoir utiliser les possibilités offertes par l'article 19-2 de la Loi à l'encontre des mauvais payeurs, il faut valider les comptes de l'année n-1 au cours de l'année n et il faut voter le budget prévisionnel de l'année n+1 au cours de l'année n

• Exemples pour un budget établi sur l'année civile :  
  • En Mars 2018, il faut valider les comptes de 2017 et voter le budget de 2019  
  • En Mars 2017, il fallait valider les comptes de 2016 et voter le budget de 2018

Remarques :

• Des Copropriétés votent le budget prévisionnel de l'année n au cours de l'année n et se privent ainsi des mesures très efficaces prévues à l'article 19-2 de la Loi, à l'encontre des mauvais payeurs

• Est-ce une méconnaissance de la législation, puisque cet article n'est apparu que par la Loi SRU du 13 Décembre 2000

• Est-ce du à la conservation des habitudes de poursuivre un mauvais payeur par un procès au fond, cette procédure est plus longue, plus coûteuse et beaucoup moins efficace ( le mauvais payeur a le temps d'organiser son insolvabilité )

Les deuxième et troisième alinéas de l'article 17 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 indiquent :

• Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.

• A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

Article 1-1 de la loi du 10 Juillet 1965

En cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant, l'ensemble du statut s'applique à compter du premier transfert de propriété d'un lot.

Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot.

L'immatriculation du syndicat de copropriétaires est sans conséquence sur l'application du statut.

Règles générales :

• Le règlement de copropriété prévoit souvent dans le chapitre " administration de l'immeuble " un paragraphe du type : " La SCCV XXXXXX assumera les fonctions de syndic provisoire jusqu'à la réunion de la première assemblée générale des copropriétaires, laquelle statuera sur la nomination du syndic définitif "

• De fait, le Vendeur est le « Syndic provisoire » de la Copropriété jusqu’à la première Assemblée Générale qu’il doit organiser sous un délai de un an après la naissance de la Copropriété

• S’il ne convoque pas la première Assemblée Générale dans ce délai, un ou plusieurs Copropriétaires doivent s’adresser au Tribunal de Grande Instance pour demander la nomination d’un Administrateur provisoire

• Son mandat de « Syndic provisoire » est frappé de nullité après ce délai d’un an

Convocation de la Première Assemblée Générale :

• La date de l’Assemblée Générale sera fixée par le Vendeur ou par l’Administrateur provisoire

• L’ordre du jour sera établi par le Vendeur ou l’Administrateur provisoire

Que doivent faire les Copropriétaires ?

Règles de base :

• Rechercher eux-mêmes un Syndic

• Ne jamais prendre un Syndic du même Groupe Immobilier que le Vendeur ou le Vendeur lui-même

• Se renseigner avant l’A.G. sur le Syndic proposé par le Vendeur ( voir s’il gère d’autres Copropriétés réalisées par le Vendeur )

• Etablir des contacts entre Copropriétaires : un ou deux Copropriétaires doivent les prendre en charge ( porte à porte, téléphone, internet,…) et discuter des sujets à traiter avec tous les Copropriétaires ( internet ou réunion préalable à l’assemblée générale)

• Etablir des devis avec des prestataires de services ( se renseigner auprès des Copropriétés voisines )

• Pressentir des Conseillers Syndicaux résidants de la Copropriété

• Trouver les futurs membres du Conseil Syndical

• Récupérer les pouvoirs des Copropriétaires absents

• Constituer des majorités de vote ( attention aux types de majorités, simple, double ou absolue ,en fonction des sujets traités )

Ecrire au Vendeur une lettre en LRAR signée des Copropriétaires représentant au moins 25% des voix

• Pour demander au Vendeur la convocation de l'Assemblée générale et la mise à l’ordre du jour des sujets qui les intéressent :  
  • Présentation d’un ou plusieurs Syndics concurrents ( joindre obligatoirement les contrats ) de celui présenté par le Vendeur  
  • Date de réception des parties communes  
  • Autorisation donnée au Syndic à engager une procédure de référé envers le Vendeur si celui-ci n'a pas donné par écrit une date de livraison des parties communes  
  • Travaux non exécutés par le Vendeur et prévus dans la notice descriptive détaillée  
  • Présentation des contrats et devis des prestataires de services ( assureur, nettoyage des parties communes, ascenseur, jardinage,….)  
  • Présentation par le Vendeur de tous les dossiers D.O.E. à transmettre au Syndic qui sera nommé, ainsi que :
    • la fiche synthétique
    • l'inscription au Registre des Copropriétés
  •  Présentation du budget
  •  
  • .....

Sujets à traiter et voter obligatoirement ( 1er vote à la majorité absolue , 2ème vote à la majorité simple ) :

• Election du Syndic ( pour un an et pas plus )

• Election des Conseillers Syndicaux ( pour un an et pas plus)

• Budget de l'exercice

• Budget de l'exercice suivant

• Avance de Trésorerie

• Montant maximum d’une dépense autorisée au Syndic sans consultation du Conseil Syndical

• Autorisation données au Syndic à engager une procédure de référé envers le Vendeur si celui-ci n'a pas donné par écrit une date de livraison des parties communes

• Installation d'éléments d'équipements individuels des lots, communs à tous les Copropriétaires ( stores, portes de garage, climatiseur, ...)
• ....

Sujets à traiter obligatoirement, sans vote :

• Présentation par le Vendeur lors de l’Assemblée Générale de tous les dossiers D.O.E. de la Copropriété à transmettre au Syndic qui sera nommé

• Si les parties communes ont été livrées, fixation des dates de levée des réserves ( réserve par réserve )

• Date de dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux par le Vendeur