L'HYPOTHÈQUE LÉGALE REMPLACE LE PRIVILÈGE IMMOBILIER SPÉCIAL au 1er Janvier 2022

Loi 65-557 Article 19 - premier alinéa en vigueur aujourd'hui

Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi.

Loi 65-557 Article 19-1

Aujourd'hui

Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l'article 19 sont garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du code civil.

Au 1er Janvier 2022

Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l'article 19 sont garanties par l'hypothèque légale prévue à l'article 2402 du code civil.

Article 2402 alinéa 3°du code civil au 1er Janvier 2022

Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes :

3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ;

Article 2418 du code civil au 1er Janvier 2022

Les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles n'ont rang que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier, dans la forme et de la manière prescrites par la loi.

Par exception, l'hypothèque prévue au 3° de l'article 2402 est dispensée d'inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l'année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l'hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures.

Lorsque plusieurs inscriptions sont prises le même jour relativement au même immeuble, leur rang respectif est déterminé comme suit, quel que soit l'ordre qui résulte du registre prévu à l'article 2447 :

-l'inscription d'une hypothèque légale est réputée d'un rang antérieur à celui de l'inscription d'une hypothèque judiciaire ou conventionnelle ; et s'il y a plusieurs inscriptions d'hypothèques légales, elles viennent en concurrence, sauf s'il s'agit de l'hypothèque spéciale du vendeur et de l'hypothèque spéciale du prêteur de deniers, la première étant réputée antérieure à la seconde ;

-en présence de plusieurs inscriptions d'hypothèques conventionnelles ou judiciaires, celle qui est prise en vertu du titre portant la date la plus ancienne est réputée d'un rang antérieur ; et si les titres ont la même date, elles viennent en concurrence.

Commentaires :

- L'hypothèque légale remplace le privilège immobilier spécial

- De ce fait, les créances exigibles englobent tous les appels de fonds votés en assemblée générale

( budget, travaux, avances, solidarité,...)

- Les dettes d'un copropriétaire seront réglées en général, lors de la mutation de ses lots suite à une vente directe ou à une vente forcée.

- Néanmoins si ce copropriétaire à une dette d'une antériorité supérieure à cinq ans, des difficultés se présentent quant à leurs recouvrements.

- Il convient donc lorsque le Syndicat des Copropriétaires se trouvent confrontés à des appels de fonds impayés de manière récurrente par un copropriétaire, de s'assurer que le Syndic prend toutes les mesures nécessaires afin que la dette spécifique de chaque année soit réglée au plus tôt et avant ce délai de cinq ans.