Diagnostics obligatoires pour les parties communes de copropriété

Tout propriétaire d’un logement désireux de vendre ou de louer son bien doit être en mesure de produire un certain nombre de diagnostics : performance énergétique, amiante, termites, plomb….

Nombre de copropriétaires ignorent que les parties communes de toute copropriété doivent elles aussi faire l’objet de diagnostics.

Leur but est d’informer les occupants, les locataires et acquéreurs potentiels d’un lot, de préserver la santé et la salubrité publique et d’informer l’ensemble des copropriétaires ainsi que toute personne intéressée de l’état exact de la copropriété.

Trois diagnostics sont actuellement obligatoires :

Le "Constat de Risque d’Exposition au Plomb" (CREP), ou le Diagnostic Plomb

- il est obligatoire depuis 2008 pour toutes les copropriétés construites avant 1949.

- Ce diagnostic doit être fourni en annexe de tout contrat de location

- Il doit être inséré dans le dossier technique annexé à la promesse de vente NB

- Si le constat révèle une présence de plomb avec des concentrations supérieures aux taux règlementaires, il devra dater de moins d’un an pour une promesse de vente ou un contrat de location.

Le Diagnostic Technique Amiante (DTA) :

- Tout syndicat des copropriétaires d’une copropriété dont le permis de construire a été délivré avant le 1° juillet 1997 (date à laquelle l’utilisation de l’amiante a été interdite) a l’obligation ( Décret du 3 juin 2011- n° 2011-629) ; Art. R. 1334-29-5 du code de la santé publique) de constituer un Dossier Technique Amiante (DTA) établi sur la base d’un repérage étendu c’est à dire concernant les flocages, calorifugeages, faux-plafonds, dalles de sol, plaques de toiture, canalisations en amiante-ciment… autant de matériaux susceptibles d’être dangereux en cas d’intervention de réparation ou de destruction.

- Ce document devra être obligatoirement annexé à tout compromis de vente d’un lot.

- Le DTA est consultable par les tiers. Il contient: Les rapports de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante ;

- Le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l'état de conservation, des mesures d'empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits contenant de l'amiante et des mesures conservatoires mises en oeuvre ;

- Les recommandations générales de sécurité à l'égard de ces matériaux et produits, notamment procédures d'intervention, y compris les procédures de gestion et d'élimination des déchets ;

- Une fiche récapitulative.

- Deux situations sont à envisager :

• Si aucune trace d’amiante n’a été détectée le DTA est définitif
• Si de l’amiante a été décelée, un autre contrôle devra être réalisé dans les 3 ans à compter du premier rapport . NB

- si le DTA n’est pas fourni avec le compromis de vente l’acquéreur pourra saisir le TI afin d’obtenir une diminution du prix, voire faire annuler la vente pour vice caché.

Le Diagnostic Technique Global (DTG) :

- Depuis janvier 2017, la Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 exige la réalisation du Diagnostic technique global, ou DTG, pour toute copropriété construite depuis plus de 10 ans.

- Cette disposition a été prise afin de protéger les copropriétaires, d’informer les membres du syndicat de la copropriété de l’état de l’immeuble et d'envisager d'éventuels travaux à mettre en œuvre dans le cadre d'un plan pluriannuel de travaux.

- La réalisation du DTG doit être confiée à un diagnostiqueur pouvant justifier de compétences dans le domaine des techniques du bâtiment et d'un diplôme fixés réglementairement.

- Le DTG comporte les éléments suivants :

• Analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs État de la situation du syndicat de copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires
• Analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble (état de l'immeuble) Diagnostic de performance énergétique de l'immeuble ou un audit énergétique
• Évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (notamment sur les 10 prochaines années) Le contenu du DTG doit être présenté à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation.
• Si le diagnostic démontre que des travaux sont nécessaires, le syndic de copropriété doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui suit sa réalisation la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux ainsi que les conditions générales de sa mise en œuvre.