Bien gérer le fonds travaux obligatoire

De « l’avance travaux » au « fonds travaux obligatoire » :

• Depuis que le législateur a prévu de fixer un cadre législatif à la gestion de la copropriété (loi 10 juillet 1965) le syndic avait la possibilité de proposer au syndicat des copropriétaires la constitution de provisions (ou d’avances) destinées à la réalisation ultérieure de travaux. Cette possibilité figurait à l’article 14-2 de la loi. Elle a été reprise par le décret du 22 mars 1967. Mais il ne s’agissait là que d’une possibilité offerte aux copropriétaires le plus souvent rejetée.

• Quelques 30 ans plus tard la loi du 21 juillet 1994 sur l’habitat, en son article 35 est venue modifier les textes initiaux et notamment la question des provisions pour travaux en faisant au syndic l’obligation de soumettre, « lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale…».

• Ce qui était jadis possibilité offerte au syndic devenait désormais pour lui obligation périodique. Elle n’était pas pour autant suivie d’effet et les enquêtes montrent que la constitution de ces provisions est restée exceptionnelle et que les syndics ne se se sont guère mobilisés en faveur du texte ; au besoin, ils ont oublié de respecter la périodicité de leur proposition.

• On comprend aisément les raisons de chacun : les copropriétaires étaient frileux devant toute dépense supplémentaire ne concernant pas directement leur lot et oubliaient volontiers qu’ils étaient aussi propriétaires d’une quote-part des « parties communes » (même si cette partie n’est déterminée que par des tantièmes).

• Quant aux syndics ils ne souhaitaient pas s’encombrer d’une gestion comptable supplémentaire.

• A cela s’ajoutait sans doute pour les copropriétaires le sentiment de laisser « dormir » des économies sur un compte dont ils n’avaient pas la maîtrise, et ce d’autant que la méfiance à l’égard des syndics n’a cessé de croître au fil des ans.

• Or la question de l’habitat est devenue une question majeure et préoccupante pour les pouvoirs publics. Plusieurs études et enquêtes ont révélé que le parc des copropriétés est vieillissant et mal entretenu (72% des copropriétés auraient été construites avant 1977 selon une étude de l’ARC) . Et d’après l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH) entre 5 et 15% du parc serait composé de « copropriétés fragiles à la limite du basculement vers des copropriétés en difficulté ». Enfin, on observe depuis quelques années la multiplication des aides de l’état et des collectivités pour venir en aide à ces copropriétés notamment dans le cadre de Programmes Opérationnels Préventifs d’Accompagnement des Copropriétés (POPAC).

La loi ALUR s’inscrit dans cette réflexion : c’est pour éviter que cette situation dégradée ne se développe que le législateur a imaginé le « fonds travaux obligatoire »

Le cadre législatif de fixé par la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite loi ALUR     (nᵒ 2014-366 du 24 mars 2014)

• Guidée par le souci d’instaurer un principe d’épargne auprès des copropriétaires, la loi vise à faciliter le financement de travaux importants et hors budget prévisionnel en stipulant en son article 58-1-3 l’obligation pour les copropriétés de constituer un fonds travaux à partir du 1/01/2017.

• Désormais tous les syndicats de copropriétaires d’immeubles de plus de 5 ans ( à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble ) ont l’obligation de constituer un « fonds travaux »

  • il est alimenté annuellement

  • par une cotisation égale au moins à 5% du budget prévisionnel

  • dont le montant est réparti entre les copropriétaires sur la base de la clé de répartition des charges

  • la part de chacun des lots est « attachée au lot » et définitivement acquise au syndicat des copropriétaires. » (art. 14-2, loi 1965 modifié).

  • les sommes constitutives de ce fonds sont placées sur un compte bancaire spécifique rémunéré et géré par le syndic (art. 18, loi 1965 modifié) ; les produits financiers issus du placement des sommes sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires .

  • le montant des cotisations alimentant le fonds travaux ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel ; il peut être supérieur ; il est librement fixé par un vote en AG .

  • les modalités d’appels de fonds sont conformes à celles du budget prévisionnel

• A cette obligation existent quelques rares dérogations :

  • si les conclusions du Diagnostic Technique Global (DTG) font apparaitre que l’immeuble n’aura pas besoin de travaux dans les 10 prochaines années

  • si le montant du fonds travaux dépasse celui du budget prévisionnel (art. 14-2-II, loi 1965 modifié)

  • lorsque l’immeuble compte moins de 10 lots et sur décision unanime des copropriétaires votée en AG (art. 14-2-III, loi 1965 modifié)

  • si la copropriété est inscrite dans un plan de sauvegarde et gérée par un administrateur provisoire (art. 29-14 loi 1965)

Comment calculer le montant des cotisations alimentant le Fonds Travaux ?

• La loi dans sa rédaction récente donne des pistes de réflexion : «  le fonds travaux doit permettre de financer la réalisation de travaux obligatoires ou celle de travaux hors budget, voire déboucher sur le plan pluriannuel de travaux dont il est question à l’art. L 731-2 du Code de la Construction et de l’Habitation » (art. 14-2, loi 1965 modifié).

• Certes le minimum légal est-il fixé à 5% du budget prévisionnel. Néanmoins la gestion intelligente d’une copropriété conduira le conseil syndical à se pencher sur la question du renouvellement périodique des équipements communs et aux moyens d’y faire face sans que cela soit pour autant trop « douloureux » pour les copropriétaires.

• Pour cela :

1 - On listera d’abord les équipements communs de la copropriété ainsi que les gros travaux d’entretien indispensables au maintien du bien en bon état (ravalement des façades, étanchéité des toitures, remplacement de la chaudière, mise en conformité de l’ascenseur…..)

2 - On s’informera ensuite du cycle de vie de chacun de ces éléments (par ex. 20 à 25 ans pour une chaudière , 10 ans pour le ravalement dans certaines communes ….)

3 - On procèdera à un calcul estimatif des financements à envisager pour chacun de ces postes

4 - On s’informera à partir du carnet d’entretien des dates de mise en service ou de réfection des équipements listés ce qui permettra d’établir un planning prévisionnel du renouvellement ou de la réfection de ces équipements à partir de leur durée de vie théorique

• Ces différentes étapes permettront d’évaluer les besoins de financement à venir et dès lors d’envisager le taux de financement du fonds travaux. Ce taux devra tenir compte des particularités de la copropriété et des choix des copropriétaires (par ex. option pour un fonds de travaux qui financerait 25%, 50% ou 75% des travaux, le reste faisant l’objet d’appels travaux traditionnels)

Pour ou Contre le Fonds Travaux obligatoire ?

• La réticence des copropriétaires à l’égard des « avances » ou « provisions » pour travaux s’exprime dans les mêmes termes à l’égard du fonds travaux obligatoire de la loi ALUR.

• Les raisons en sont identiques : négligence des parties communes vécues comme ne leur appartenant pas, impécuniosité des copropriétaires en face de factures de charges qui s’alourdissent au fil des ans, manque de confiance à l’égard du syndic pour gérer le fonds puis les travaux, envie de toujours repousser à plus tard des travaux dont l’incidence et l’utilité ne sont pas perçues comme immédiates….

• Ces arguments récurrents doivent être battus en brèche.

• En effet rappelons d’abord que la constitution de ce fonds est obligatoire et que si le législateur n’a pour l’heure rien prévu à l’encontre des copropriétés récalcitrantes, des contrôles pourraient bien survenir et les sanctions tomber un jour.

• Reconnaissons en outre à ce fonds un mérite, celui de faire prendre conscience aux copropriétaires qu’une copropriété s’entretient et que cet entretien régulier est indispensable au maintien de la valeur marchande de leur bien.

• Enfin on récusera l’argument consistant à rejeter le fonds travaux au motif qu’il est acquis au syndicat, attaché au lot et non récupérable par le propriétaire au cas de vente de son bien. En effet pouvoir arguer auprès d’un acquéreur potentiel d’un fonds travaux conséquent en présence de parties communes quelque peu dégradées ou d‘équipements vieillissants rassurera l’acquéreur et pourra au contraire devenir un argument de vente intéressant susceptible de valoriser le bien.

• C’est dire que le fonds travaux apparait bien comme une initiative intéressante de la part du législateur, et un outil susceptible, s’il est bien constitué et bien géré, de maintenir voire de valoriser son patrimoine immobilier.

Ces pages ont été rédigées à partir des informations et commentaires proposés par l’ARC